Ketahui Rasio Loan to Value Sebelum Mengajukan Kredit Rumah
Rasio loan to value (LTV) juga dikenal dengan istilah financing to value. Rasio loan to value adalah merupakan penghitungan yang dilakukan untuk membandingkan jumlah pinjaman dengan nilai properti yang dijaminkan.
Adanya LTV bertujuan untuk meminimalisir terjadinya risiko pada kredit rumah yang dilakukan. Umumnya penilaian ini dilakukan sebelum lembaga yang memberikan pinjaman menyetujui sebuah permohonan hipotek.
Sebagai instrumen dalam pengambilan keputusan terhadap pencairan suatu pinjaman, umumnya lembaga keuangan tertentu akan memiliki batas maksimal nilai rasio loan to value. Hal ini disebabkan karena semakin tinggi nilai LTV, artinya risiko pinjaman tersebut juga tinggi.
Jika nilai rasio ini mendekati atau bahkan sama dengan batas rasio yang ditetapkan bank, kemungkinan pengajuan pinjaman akan ditolak.
Kaitan Rasio Loan To Value Dengan Risiko Utang
Nilai properti saat melakukan pinjaman ke bank merupakan alat untuk meminimalisir risiko yang harus ditanggung oleh pihak pemberi pinjaman. Risiko yang dimiliki oleh pemberi pinjaman adalah terjadinya gagal bayar pihak debitur. Oleh sebab itu, agunan dijadikan tanggungan terhadap nilai pinjaman yang disetujui.
Tentunya, pinjaman yang disetujui adalah senilai kurang dari besaran nilai properti yang dijaminkan. Sebelum menyetujui sebuah ajuan peminjaman, pihak bank akan melakukan penghitungan rasio LTV peminjam terlebih dahulu. Caranya adalah dengan membagi nilai pinjaman dengan nilai propertinya. Berikut ini hal-hal yang dipengaruhi oleh nilai LTV.
1. Nilai Properti
Rasio LTV yang tinggi akan berisiko lebih tinggi. Sebab, jika terjadi gagal bayar, bisa jadi nilai agunan tidak mencukupi untuk pembayaran utang peminjam, bunga, dan biaya yang menyertainya. Nilai agunan yang dimaksud adalah nilai properti yang akan dibeli.
Nilai ini bisa lebih tinggi dibandingkan harganya karena adanya biaya lain yang menyertai. Nilai properti ini ditentukan oleh pihak bank beserta kantor jasa penilaian publik.
2. Nilai Asuransi Pinjaman
Seseorang yang berencana membeli sebuah properti dapat mengajukan kredit kepada bank untuk pembiayaannya. Beberapa lembaga keuangan menetapkan aturan untuk tidak menyetujui pengajuan kredit apabila nilai rasio loan to value peminjam tidak mencukupi syarat.
Namun, banyak lembaga keuangan yang menetapkan syarat tambahan untuk mengatasi risiko yang mungkin terjadi. Misalnya dengan menambah nilai bunga pinjaman, menaikkan uang muka, atau menaikkan asuransinya.
Asuransi pinjaman digunakan bank untuk mengalihkan dan meminimalisir risiko yang terjadi akibat gagal bayar. Jika suatu saat debitur mengalami gagal bayar, pihak bank akan mengajukan klaim kepada perusahaan asuransi yang meng-cover pinjaman tersebut.
Asuransi tersebut, umumnya memberikan tiga jenis perlindungan. Pertama, perlindungan jika debitur meninggal dunia. Tujuannya adalah untuk menghindari beban kredit dialihkan kepada ahli waris dan juga melindungi kreditur dari risiko kredit macet.
Selain itu juga ada asuransi yang memeberikan perlindungan jika debitur di-PHK dan juga perlindungan terhadap wanprestasi debitur.
3. Besaran Uang Muka
Rasio LTV pihak peminjam yang cukup tinggi dapat meningkatkan risiko kredit yang dilakukan. Umumnya, untuk mengatasi hal ini, pihak kreditur akan menetapkan uang muka yang lebih tinggi. Artinya, nilai pinjaman diturunkan dan ditutup dengan pembayaran uang muka oleh peminjam.
Contoh Soal Cara Menghitung Rasio Loan To Value
Rasio nilai pinjaman ini dihitung dengan melakukan perbandingan antara jumlah pinjaman dan nilai properti yang akan dibeli. Rumusnya adalah Rasio LTV = Jumlah Hipotek – Nilai hasil penilaian properti. Berikut ini adalah contoh penghitungan rasio LTV.
Robi berencana membeli rumah senilai Rp 800.000.000. Robi memiliki uang muka senilai Rp 150.000.000. Maka penghitungan rasio LTV-nya adalah sebagai berikut:
Jumlah hipotek yang diajukan Robi adalah Rp 800.000.000 – Rp 150.000.000
Jumlah hipotek = Rp 650.000.000
Rasio LTV = Jumlah Hipotek / Nilai hasil penilaian properti
Rasio LTV = Rp 650.000.000 / 800.000.000
Rasio LTV = 0,8125 atau senilai 81,25%
Rasio LTV bank yang ditetapkan adalah 80%, maka pengajuan pembiayaan yang dilakukan Robi akan ditolak karena lebih tinggi. Namun, jika Robi menambah jumlah uang mukanya, bisa jadi pengajuan kreditnya akan disetujui. Hal ini karena rasio LTV-nya menurun.
Contoh penghitungan LTV jika Robi membayar uang muka lebih besar, misalnya Rp 200.000.000 adalah sebagai berikut.
Jumlah hipotek = Rp 800.000.000 – Rp 200.000.000
Jumlah hipotek = Rp 600.000.000
Rasio LTV = Jumlah Hipotek / nilai properti
Rasio LTV = Rp 600.000.000 / Rp. 800.000.000
Rasio LTV = 0,75 atau 75%
Nilai rasio loan to value ini lebih rendah dibanding dengan yang ditentukan bank, yaitu 80%. Artinya pinjaman yang dilakukan kemungkinan besar akan disetujui pihak bank. Setelah disetujui, Robi menyerahkan uang muka senilai Rp 200.000.000.
Sementara pihak bank sebagai pemberi kredit akan melakukan pembayaran kepada pihak pemilik properti. Kemudian Robi akan melakukan cicilan kredit sebagai pembayaran kepada pihak bank.
Kebijakan berupa peraturan pemerintah yang mengatur tentang LTV ini memang beberapa kali mengalami perubahan. Tujuan perubahan ini adalah untuk mendorong daya beli masyarakat dalam kepemilikan rumah pertama.
LTV yang ditetapkan untuk kepemilikan rumah pertama dilonggarkan, sehingga lebih banyak masyarakat yang dapat mengajukan KPR.
Demikianlah pembahasan megenai rasio loan to value dan penghitungannya pada contoh kasus. Nilai rasio ini menunjukkan tingkat risiko yang mungkin dialami kreditur. Nilai rasio yang lebih rendah menunjukkan risiko yang lebih rendah terhadap terjadinya gagal bayar.
Penulis : Narendra Devi
