Fenomena yang berhubungan dengan transaksi jual beli rumah saat sekarang ini telah masuk dalam aktifitas yang sudah saat sering dilakukan saat kebutuhan akan aset berharga ini setiap tahunnya mengalami peningkatan. Tentu saja anda melakukan aktifitas jual beli rumah ini tidak seperti membeli kue di warung bayar langsung selesai, tetapi ada hal penting yang wajib diketahui agar proses ini sesuai dengan peraturan yang berlaku hingga adanya teknik khusus atau prosedur wajib telah menjadi prinsip untuk sebuah transaksi yang akan terjadi. Tentu saja proses aktifitas transaksi ini ada biaya yang akan dikeluarkan agar validitas yang harus didapatkan menjadi bukti otentik harus dimiliki. Berikut penjelasan lengkapnya.
AKTIFITAS JUAL BELI RUMAH DILAKUKAN SECARA TUNAI.
Aktifitas seperti ini juga ada dilakukan saat uang yang disiapkan untuk mendapatkan rumah cukup. Kesepakatan anda penjual dan pembeli saat transaksi telah menyetujui sejumlah harga yang disebutkan melalui proses yang cukup panjang. Khusus anda sebagai penjual rumah ada hal prinsip yang wajib dilakukan sebagai berikut.
#a. Penjual rumah harus dapat menunjukan bukti kepemilikan rumah dengan beberapa dokumen resmi penting kepada pembeli: sertifitas asli, pembayaran PBB terakhir, AJB {Akta Jual Beli}, denah rumah atau blue print, serta IMB {Ijin Mendirikan Bangunan}. Semua dokumen resmi asli diserahkan saat terjadi pada saat terjadi transaksi. Khusus penjual rumah terikat perjanjian KPR dan masih dalam proses cicilan dan pastinya sertifikat masih berada di pihak ketiga maka sebagai pemilik rumah harus mampu menunjukan foto copy tersebut atau dapat berkunjung ke banj untuk melihat keasliannya bersama dengan penjual rumah.
#b. Jika kesepakatan yang telah dilakukan dan merasa telah yakin untuk dilanjutkan ke tahap transaksi maka di pemilik rumah lama telah dapat meminta panjar atau uang mukan sebagai tanda jadi dari pembeli rumah baru. Tetapi cara seperti ini bukan sebuah keharusan dan tidak mengikat jumlah yang akan diminya. Berapapun jumlah uang muka yang akan anda bayarkan pastikan bukti otentik berupa kwitansi dengan materai disertakan. Setelah selesai maka harus menuju ke Notaris untuk dilanjutkan ke proses SPPJB {Surat Pengikat Perjanjian Jual Beli}.
#c. Anda sebagai pembeli akan melanjutkan proses lebih lanjut ke Notaris yang telah ditunjuk untuk melakukan proses AJB {Akte Jual Beli}, pastikan biaya yang akan muncul di Notaris pihak pembeli yang akan menanggungnya.
#d. Pihak penjual rumah harus menyerahkan beberapa data dokumen resmi dan penting atas kepemilikan rumah tersebut seperti sertifikat rumah, PBB, AJB, PDAM PLN Telkom {jika diperlukan} serta foto copy KTP serta KK sebagai penjelasan pemilik rumah yang akan diserahkan ke Notaris yang telah ditunjuk. Semua dokumen asli setelah dilakukan pengecekan oleh pejabat Notaris yang ditunjuk dan dibuatkan tanda terima, setelah selesai maka pemilik rumah dapat mengambil kembali di waktu yang telah ditetapkan.
#e. Dokumen resmi dan asli yang telah diserahkan ke Notaris maka mereka akan melakukan pengecekan validatas data seperti sertifikat tanah yang dimiliki oleh pemilik rumah untuk dilakukan pengecekan ke BPN {Badan Pertanahan Nasional} apakah terbebas dari sengketa dan harus bersih dari penuntutan dari pihak manapun atau sengketa. Selanjutanya Notaris akan memberikan waktu jadwal ke dua pihak penjual pembeli untuk melakukan pengikatan beserta saksi yang telah ditunjuk.
#f. Setelah terjadi kesepakatan dan tanda tangan kedua belah pihak makan anda sebagai pembeli berhat untuk melunasi harga jual yang telah disebutkan. Penjual wajib memberitahukan kepada pihak Notaris bahwa proses perlunasan dari pembeli telah dilakukan. Maka bukti tanda terima atas surat asli sertifikat kepemilikan rumah akan diserahkan kepada pembeli yang telah berpindah tangan.
 |
| Poto credit: inapex.co.id |
#g. Semua proses di Notaris telah selesai maka anda sebagai pembeli sudah dapat melakukan pendaftaran balik nama ke BPN dari pemilik lama ke pemilik baru dengan beberapa dokumen pendukung seperti sertifikat AJB, bukti telah dilunasi pembayaran PBB, IMB, foto kopi identitas dari pemilik lama ke pemilik baru.
BIAYA YANG AKAN TERJADI SAAT TERJADINYA JUAL BELI PROPERTI RUMAH.
Semua proses yang akan anda lewati seperti ini akan muncul biaya yang akan terjadi saat terjadinya proses jual dan beli properti rumah. Fenomena ini akan sudah pasti akan terjadi, apa saja biaya yang akan dibayar saat proses properti rumah ini akan berlangsung, berikut penjelasannya:
#1. Biaya Proses Pengecekan Keaslian Sertifikat.
Persiapan uang yang harus siap untuk dikeluarkan adalah proses pengecekan sertifikat tanah properti rumah. Saat pembelian berlangsung melalui Notaris maka harus dilakukan cek dan ricek ke BPN apakah status kepemilikan ini terbebas dari sengketa atau sedang sitaan bahkan terjadi blokir. Jika status sertifikat ini dalam disita atau blokir maka proses transaksi jual beli secara otomatis tidak dapat terlaksana. Pengecualiannya jika blokir ini dikeluarkan oleh pengadilan dan sudah ada keputusan resmi sengketa maka pengadilan lah yang berhak menghapus status ini dengan hukum yang sudah tetap. Pastinya penghapusan dan pemblokiran ini telah dikeluarkannya keputusan pengadilan dan dinyatakan telah selesai.
#2. Biaya AJB {Akta Jual Beli}.
Proses persetujuan antara penjual dan pembeli akan timbul biaya pembuatan AJB {Akte Jual Beli} sebagai tata cara yang akan dilalui. Pembuatan AJB ini akan dilakukan oleh PPAT {Pejabat Pembuat Akta Tanah} sebagai imbal jasa. Umumnya saat sekarang ini fee jasa yang umum dilaksanakan adalah 1% dari nilai transaksi. Misalkan anda melakukan transaksi sekitar 2M maka fee yang disepakai Rp20 jt. Pihak yang mengeluarkan biaya fee ini adalah pembeli properti rumah.
#3. Biaya Kuasa Akta Menjual Properti Rumah.
Apabila penjual properti yang ingin menjual rumah meng-kuasakan atau perwakilan yang ditunjuk kepada pihak lain tidak boleh dilakukan secara verbal saja tetapi harus melewati PPAT, biaya untuk mebuat akta ini sebesar 1% dari harga properti yang akan dijual.
#4. Biaya Pembuatan Akta PJB {Pengikat Jual Beli}.
Akta untuk proses jual beli ini yaitu Akta Pengikat Jual Beli yang akan dikeluarkan oleh Notaris ini jika ada sebab khusus saat proses berlangsung sampai selesai. Sebab khusus yang timbul seperti pembayaran yang belum lunas, PPB yang belum terselesaikan sehingga kepemilikan properti ini statusnya masih pada pemilik pertama sampai akta AJB selesai tuntas yang disetujui oleh di PPAT. Proses ini dapat dilanjutkan kembali maka AJB yang telah dibuat harus berdasarkan dari akta PJB ini.
#5. Biaya Untuk Balik Nama Pembeli Baru.
Sebagai pemilik baru tentu saja anda akan melakukan balik nama dari pemilik lama ke baru. Tentu harus mengikuti proses yang berlaku di BPN yang dilakukan oleh PPAT dengan mempersiapkan biaya yang telah ditentukan.
#6. Persiapkan Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajan {PNBP}.
Biaya ini dibayar saat peralihan hak atau balik nama berlangsung. Jumlah yang ditetapkan satu perseribu/mill dai NJOP {Nilai Jual Objek Pajak} untuk tanah.
#7. Jangan Lupa Anda Harus Setor PPh {Pajak Penghasilan}.
Untuk tarif PPh ini saat sekarang 2,5% dari besarnya transaksi dan dibayarkan sebelum AJB kemudian disetor di bank penerima pembayaran. Setelah melakukan pembayaran maka anda harus melakukan validasi ke kantor pajak setempat. Selama ini PPh merupakan tanggung jawab penjual.
