Setiap transaksi properti yang terjadi selalu dan pasti akan dikenai pajak. Baik itu transaksi jual beli pasar secondary dan primary maupun sewa menyewa. Nah, kali ini saya akan membahas tentang kewajiban pajak yang harus ditanggung oleh pihak penjual maupun pembeli dalam suatu transaksi.
Setiap properti yang sudah dibeli atau dijual (idealnya) harus dilaporkan pada SPT (Surat Pemberitahuan Tahunan) yang kemudian diserahkan ke kantor pajak sebagai pelaporan aset. Jika anda membeli properti, maka anda wajib menambahkan properti yang dibeli ke dalam SPT. Sebaliknya, jika properti dijual maka anda juga harus menghapus properti yang sudah ditambahkan ke SPT sebelumnya beserta bukti transaksinya.
Penghitungan pajak mengacu pada peraturan daerah (PERDA). Bea pajak di kota satu dengan kota lain bisa berbeda. Sebagai contoh untuk BPHTB kota Surabaya berbeda dengan kota Jakarta, dimana Surabaya dikenai 5% sedangkan di Jakarta 2.5% atau bahkan gratis jika nilai propertinya di bawah 1 Miliar. Pastikan anda sudah mengkonsultasikan tentang pajak ini ke property advisor terpercaya anda.
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB atau Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang timbul karena seseorang memperoleh properti baru yang menjadi haknya. Di Surabaya, BPHTB yang harus dibayarkan adalah 5% dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) atau nominal yang disepakati untuk properti jenis apapun (baik apartemen, rumah tapak, ruko, gudang, tanah, dan lain-lain). Anda bisa membayarkan BPHTB ke kantor pajak terdekat atau lewat notaris yang digunakan untuk mentransaksikan properti.
Jika anda membeli properti lewat developer, umumnya harga yang tercantum diluar biaya BPHTB ini. Karena dasar dan aturan pengenaan BPHTB adalah pada saat Akta Jual Beli (AJB) ditanda tangani, bukannya pada saat transaksi terjadi. Mempertimbangkan peraturan kebijakan pemerintah yang dapat berubah sewaktu-waktu, maka pihak developer jarang memberikan harga yang termasuk dengan BPHTB terutama untuk proyek properti inden yang membutuhkan waktu sebelum AJB ditanda tangani.
Bagi anda yang membeli properti baru dari developer, anda tidak akan dikenakan BPHTB sebelum penandatanganan AJB dan balik dilaksanakan, ini berarti apabila anda mentransaksikan properti yang status kepemilikannya berupa PPJB, anda tidak akan dikenakan BPHTB karena nama di sertifikat tidak berubah (Hanya nama pemegang PPJB saja yang berubah).
Untuk biaya BPHTB, akan menjadi tanggung jawab pihak pembeli.
Pajak Penghasilan (PPh)
Pajak Penghasilan atau PPh, timbul karena penjual menerima uang hasil penjualan propertinya. Di Surabaya, nominal dasar penghitungan PPh adalah 2.5% dari NJOP atau nilai yang disepakati untuk jenis properti apapun. Anda bisa membayarkan PPh saat transaksi dilakukan dengan notaris atau di kantor pajak terdekat.
PPh idealnya dibayarkan bersamaan dengan penandatanganan AJB atau pengalihan. Namun, ada beberapa notaris rekanan atau developer yang mensyaratkan pembayaran PPh terlebih dahulu sebelum transaksi dijalankan. Biasanya, hal ini terjadi karena pihak developer harus melaporkan pergantian kepemilikan properti yang terjadi di komplek hunian mereka. Jika anda keberatan dan ingin membayarkan PPh setelah anda menerima pelunasan, anda bisa menyampaikan ke developer agar developer menambahkan keterangan “belum membayar PPh”.
Untuk pengalihan hak, biasanya dasar penghitungan biaya pengalihan akan disamakan dengan PPh agar tidak terjadi selisih laporan antara developer dengan pemilik rumah. Acuannya adalah antara nominal di PPJB, NJOP, atau harga kesepakatan yang terjadi.
Untuk PPh akan menjadi tanggung jawab pihak penjual dan diperlukan validasi pajak sebelum melanjutkan transaksi. Validasi pajak berfungsi untuk meyakinkan petugas pajak bahwa laporan nilai jual adalah benar adanya dan tidak ada unsur manipulasi.
Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Pajak Pertambahan Nilai atau PPN adalah pajak yang dikenakan ke pemilik atau pengembang yang sertifikatnya menggunakan nama perusahaan atau merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP). Dasar penghitungan PPN adalah 10% dari harga jual. Ada beberapa developer yang tidak mencantumkan PPN dalam daftar harga, pastikan anda sudah membaca bahwa harga yang tertera di price list sudah termasuk PPN atau diluar PPN. PPN akan berlaku baik untuk transaksi sewa menyewa ataupun jual beli.
Pajak Penghasilan Sewa (PPh Sewa)
Pajak Penghasilan Sewa atau PPh Sewa adalah pajak yang timbul karena pemilik menerima uang hasil dari menyewakan propertinya. Dasar penghitungan untuk PPh Sewa adalah 10% dari harga yang disepakati.
Umumnya, ada beberapa pemilik properti yang enggan melaporkan PPh Sewa dan biasanya terjadi jika transaksi sewa dilakukan dengan akta bawah tangan (tanpa notaris).
Untuk penanggung PPh Sewa, idealnya adalah si pemilik karena timbul dari uang sewa yang didapatkan. Namun karena ada beberapa pemilik yang enggan melaporkan maka masalah ini harus didiskusikan terlebih dahulu dan tidak menutup kemungkinan kalau PPh Sewa menjadi tanggungan penyewa sepenuhnya.
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Pajak Bumi dan Bangunan sebenarnya tidak timbul dalam transaksi properti. Namun, di surat PBB inilah anda bisa menemukan berapa nilai NJOP dan detail perhitungannya untuk properti anda.
PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah)
Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM) adalah pajak yang dikenakan untuk properti dengan harga jual di atas 20 Miliar Rupiah, dengan nominal sebesar 20% dari harga jual. Jika anda akan menjual properti dengan harga diatas 20 Miliar Rupiah, pastikan anda sudah mengkonsultasikan tentang PPnBM ini dengan notaris atau property advisor anda dan diskusikan dengan pihak pembeli.
Nah, itu dia pembahasan tentang pajak-pajak yang timbul dari transaksi properti. Ingat, orang bijak taat pajak. Pastikan anda membayarkan pajak yang menjadi kewajiban anda. Pajak yang anda bayarkan akan membantu pembangunan nasional di negara ini.
